Susah Jual Rumah Tapi Butuh Dana? Ini Solusi Paling Aman, Cepat, dan Legal Lewat KPR & Take Over
Banyak orang mengalami kondisi seperti ini: rumah ingin dijual karena butuh dana cepat, tetapi pembeli tidak kunjung datang. Sementara kebutuhan mendesak tidak bisa menunggu—mulai dari biaya sekolah, keperluan bisnis, renovasi, menutup pinjaman lain, hingga kebutuhan keluarga yang harus segera dipenuhi.
Sayangnya, kondisi pasar sering tidak mendukung. Rumah bagus pun bisa lama terjual karena faktor lokasi, harga pasar, daya beli rendah, dan persaingan listing yang ketat. Sebagian orang akhirnya mempertimbangkan solusi yang jauh lebih aman dan legal seperti memanfaatkan fasilitas KPR, Take Over, Top Up KPR, atau Kredit Multiguna.
Bahkan beberapa klien yang awalnya ingin cepat menjual rumah akhirnya memilih opsi pencairan dana lewat top up KPR. Untuk yang ingin memahami lebih dalam, bisa melihat referensi tentang skema pencairan tanpa DP di artikel beli rumah tanpa DP dan layanan lengkap kami di artikel VPROPERTY Jasa KPR Jabodetabek. Selain itu, Anda juga bisa mempelajari proses top up dan take over lebih detail di artikel internal kami mengenai perbandingan top up KPR dan contoh take over yang berhasil.
Solusi pencairan dana lewat skema KPR jauh lebih aman, legal, dan diakui bank, selama dokumen lengkap dan rumah memenuhi standar penilaian bank.
Mengapa Rumah Sulit Terjual? Ini Penyebab yang Sering Terjadi
Banyak pemilik rumah hanya fokus pada harga jual, padahal penyebab rumah sulit laku sangat beragam:
- Harga terlalu tinggi dibanding harga pasar
- Lokasi kurang strategis atau akses terbatas
- Persaingan listing sangat ketat
- Foto, deskripsi, dan pemasaran kurang menarik
- Rumah perlu renovasi sehingga pembeli mempertimbangkan ulang
- Kondisi ekonomi membuat pasar properti melemah
Karena faktor-faktor tersebut, menunggu rumah laku sering kali membutuhkan waktu lama. Di sinilah solusi pencairan dana lewat skema KPR menjadi penyelamat.
Solusi 1: Top Up KPR — Dana Cair Tanpa Menjual Rumah
Top Up KPR adalah pengajuan pinjaman tambahan menggunakan rumah yang sedang atau sudah lunas KPR-nya sebagai jaminan. Opsi ini aman dan disetujui bank, serta dana bisa cair cukup besar.
Namun perlu diingat: tidak semua bank menerima top up. Setiap bank punya limit, aturan LTV, usia properti, dan syarat penghasilan berbeda.
Solusi 2: Take Over KPR + Top Up
Jika bank Anda saat ini tidak bisa memberikan pencairan tambahan, solusi paling efektif adalah take over ke bank lain yang lebih fleksibel. Banyak nasabah bahkan berhasil melunasi pinjaman lain lewat skema ini.
Solusi 3: Kredit Multiguna (KMG)
Jika rumah tidak sedang dijaminkan, pencairan via KMG bisa menjadi pilihan. Prosesnya lebih cepat dan fleksibel.
Solusi 4: Menjual ke Pembeli yang Ajukan KPR
Jika pembeli berminat tetapi tidak memiliki dana tunai, mereka bisa ajukan KPR pembelian rumah Anda. Penting: KPR tidak bisa dipindahtangankan ke pembeli. Pembeli harus membuat kredit baru.
Pelunasan ke Bank: Jika Pembeli Ajukan KPR atau Bayar Cash
Bagian ini menjelaskan alur pelunasan kredit jika pembeli memakai KPR atau bayar cash, lengkap dengan proses bank, notaris, dan estimasi waktu keluarnya sertifikat asli.
A. Jika Pembeli Mengajukan KPR
Prosesnya:
- Perjanjian & booking – Penjual dan pembeli membuat kesepakatan awal.
- Pembeli ajukan KPR – Pemeriksaan BI Checking/SLIK, dokumen rumah, dan penghasilan.
- Jika KPR disetujui – Bank pembeli menghubungi bank penjual untuk pelunasan outstanding.
- Pelunasan oleh bank pembeli – Bank pembeli melunasi sisa pokok di bank penjual.
- Notaris & dokumen – Pengecekan sertifikat, PBB, IMB, pajak, dan akta-akta.
- Akad kredit – Penandatanganan jual beli dan kredit.
- Sertifikat asli keluar – 2–5 hari kerja setelah pelunasan dan administrasi.
Pembeli adalah debitur baru — KPR pembelian dibuat ulang oleh bank pembeli.
Biaya Tambahan
- Pinalti pelunasan awal
- Biaya notaris & APHT
- Biaya administrasi bank pembeli
Peran Penjual
Menyiapkan dokumen: KTP, KK, Akta Nikah/Cerai, IMB, PBB, sertifikat, dan dokumen agunan lain.
B. Jika Pembeli Bayar Cash
- Cek & verifikasi – Penjual dan pembeli mengecek sertifikat di bank.
- Pelunasan pokok – Melalui notaris untuk keamanan transaksi.
- Pelepasan hak tanggungan
- Balik nama & AJB
Estimasi keluarnya sertifikat asli: 2–5 hari kerja setelah pelunasan.
Hal-Hal Penting
- Pastikan komunikasi antar-bank jelas
- Gunakan notaris terpercaya
- Jangan serahkan sertifikat tanpa prosedur
- Minta estimasi biaya & waktu secara tertulis
FAQ
Jika baru kredit satu bulan kemudian dilunasi apakah bisa?
Bisa, namun hampir semua bank akan mengenakan pinalti pelunasan sesuai ketentuan masing-masing bank.
Jika rumah saya dijaminkan di Bank A, apakah pembeli bisa meneruskan kredit saya?
Tidak bisa. Pembeli harus mengajukan ulang sebagai debitur baru karena KPR tidak bisa dipindahtangankan.
Amankah jual beli menggunakan kuasa jual?
Tidak disarankan. Walaupun kuasa jual dibuat di notaris, tetap berpotensi menimbulkan masalah ke depan.
Apakah bank menerima proses menggunakan kuasa jual?
Beberapa bank menerima, dengan syarat masa kuasa tidak lebih dari 1 tahun. Tidak semua bank bisa proses.