Kenali Jenis Sertifikat Rumah yang Bisa Dijaminkan ke Bank
Dalam pengajuan KPR maupun kredit properti dengan jaminan rumah, jenis sertifikat merupakan faktor yang sangat krusial. Tidak sedikit pengajuan kredit ditolak bukan karena penghasilan, melainkan karena dokumen kepemilikan tidak memenuhi ketentuan perbankan.
Artikel ini membahas secara lengkap, rapi, dan mudah dipahami mengenai sertifikat rumah yang bisa dan tidak bisa dijaminkan ke bank, baik untuk KPR konvensional maupun KPR syariah.
Memahami jenis sertifikat sejak awal akan menghindarkan dari penolakan bank, pemborosan biaya, dan risiko hukum di masa depan.
Kenapa Bank Sangat Ketat Soal Sertifikat?
Bank hanya menerima jaminan yang memiliki kepastian hukum kuat. Sertifikat harus terdaftar di BPN, tidak dalam sengketa, dan dapat dibebani hak tanggungan.
Baik Anda memilih KPR syariah maupun KPR konvensional, syarat sertifikat tetap menjadi penentu utama lolos atau tidaknya pengajuan.
Jenis Sertifikat yang Bisa Dijaminkan ke Bank
Sertifikat Hak Milik (SHM)
SHM adalah sertifikat dengan kekuatan hukum tertinggi dan tidak memiliki batas waktu.
- Paling disukai bank
- Risiko hukum paling rendah
- Nilai appraisal cenderung lebih tinggi
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
SHGB memberikan hak mendirikan bangunan dalam jangka waktu tertentu.
- Umum pada rumah developer
- Bisa dijaminkan ke bank
- Tenor KPR menyesuaikan sisa masa berlaku
Jika SHGB sudah mendekati masa habis atau sudah expired, sebaiknya segera diurus. Dalam banyak kasus, peningkatan SHGB menjadi SHM justru lebih cepat dan lebih kuat secara hukum dibandingkan perpanjangan.
Hak Guna Usaha (HGU)
HGU umumnya untuk lahan skala besar. Dalam kondisi tertentu dan kebijakan khusus, bank masih dapat menerimanya sebagai jaminan.
Hak Pakai (HPL)
Hak Pakai dapat dijaminkan apabila diperbolehkan dibebani hak tanggungan sesuai regulasi.
Dokumen yang Umumnya Tidak Bisa Dijaminkan
PPJB
PPJB bukan bukti kepemilikan. Bank tidak menerima PPJB sebagai jaminan.
Girik / Letter C
Girik harus ditingkatkan menjadi sertifikat resmi sebelum dapat diajukan ke bank.
Kuasa Jual
Kuasa jual masih bisa diproses KPR, namun tidak semua bank bersedia. Bank yang menerima pun memberlakukan syarat sangat ketat.
- Usia kuasa jual maksimal 1 tahun
- Wajib diperbaharui
Kuasa jual memiliki kekuatan hukum lemah dan menyimpan risiko besar di kemudian hari.
Risiko yang sering terjadi antara lain: pemilik sertifikat meninggal dunia sehingga ahli waris menuntut, sertifikat dilaporkan hilang ke BPN, atau pemilik menebus sertifikat dari bank tanpa sepengetahuan pemegang kuasa.
Karena itu, pemegang kuasa jual sangat disarankan segera melakukan balik nama. Semakin lama ditunda, risiko hukum dan beban biaya semakin besar.
Penjelasan terkait perbedaan nama di sertifikat dapat dibaca di artikel apakah bisa KPR jika nama di sertifikat berbeda.
FAQ – Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah rumah dengan kuasa jual bisa diajukan KPR?
Bisa, namun tidak semua bank mau memproses. Usia kuasa jual maksimal 1 tahun dan wajib diperbaharui.
Apa risiko terbesar menggunakan kuasa jual?
Risiko meliputi tuntutan ahli waris, sertifikat dilaporkan hilang, atau sertifikat ditebus pemilik asli.
Jika SHGB sudah expired apakah bisa KPR?
Bisa diproses analisa, namun tidak bisa akad kredit sebelum SHGB diperpanjang atau ditingkatkan menjadi SHM.
Lebih baik perpanjang SHGB atau naikkan ke SHM?
Dalam banyak kasus, peningkatan SHGB ke SHM lebih disarankan karena lebih kuat dan jangka panjang.