Kuasa Jual Notaris Tidak Menjamin Aman: Ini Risiko Besar yang Jarang Dijelaskan
Dalam praktik jual beli rumah di bawah tangan atau meneruskan KPR orang lain, kuasa jual notaris sering dianggap sebagai solusi paling aman. Banyak pembeli merasa tenang karena berpikir rumah sudah “dipegang” secara hukum.
Namun faktanya, kuasa jual bukan bukti kepemilikan dan tidak menghilangkan risiko hukum. Bahkan dalam banyak kasus, kuasa jual justru menjadi sumber masalah di kemudian hari.
Apa Itu Kuasa Jual Notaris?
Kuasa jual adalah dokumen yang memberikan kewenangan kepada pihak lain untuk menjual atau mengalihkan suatu aset atas nama pemilik. Dalam transaksi rumah KPR, kuasa jual biasanya dibuat agar pembeli bisa menjual atau membalik nama rumah di kemudian hari.
Namun perlu dipahami, kuasa jual tidak mengubah nama kepemilikan di sertifikat. Nama di Sertifikat Hak Milik (SHM) tetap milik pemilik lama.
Kesalahan Fatal: Menganggap Kuasa Jual = Kepemilikan
Banyak pembeli rumah beranggapan:
- Sudah ada kuasa jual berarti aman
- Sudah bayar cicilan berarti rumah milik sendiri
- Nanti bisa diurus belakangan
Padahal secara hukum, yang diakui hanyalah nama yang tercantum di sertifikat. Selama belum ada AJB dan balik nama, pembeli tidak memiliki hak kepemilikan.
Risiko Kuasa Jual Notaris yang Paling Sering Terjadi
1. Pemilik Sertifikat Meninggal Dunia
Jika pemilik SHM meninggal dunia, maka rumah otomatis menjadi objek warisan. Semua ahli waris berhak mengetahui dan memberikan persetujuan.
Dalam kondisi ini, kuasa jual dapat dipermasalahkan atau dibatalkan, terutama jika ahli waris merasa dirugikan.
2. Kuasa Jual Memiliki Masa Berlaku
Kuasa jual bukan dokumen permanen. Umumnya memiliki masa berlaku tertentu, misalnya satu tahun.
Jika tidak diperpanjang atau di-upgrade, kuasa jual dapat dianggap kedaluwarsa dan tidak berlaku.
3. Potensi Pemilik SHM Berlaku Curang
Dalam praktik di lapangan, ada kasus di mana:
- Pembeli rutin membayar cicilan KPR
- Pemilik SHM melunasi KPR tanpa sepengetahuan pembeli
- Sertifikat ditebus dari bank
- Rumah dijual kembali ke pihak lain
Secara hukum, pemilik SHM tetap memiliki kendali penuh atas aset. Pembeli hanya bisa menuntut secara perdata, dengan proses panjang dan tidak selalu menang.
4. Kuasa Jual Tidak Berlaku terhadap Bank
Bank tidak terikat dengan perjanjian kuasa jual. Dalam catatan bank, debitur resmi tetap pemilik lama.
Jika terjadi pelanggaran perjanjian kredit, bank berhak melakukan penagihan, denda, hingga penyitaan, tanpa mempertimbangkan siapa yang membayar cicilan.
Kenapa Banyak Masalah Baru Muncul Bertahun-tahun Kemudian?
Selama cicilan KPR berjalan lancar, masalah jarang terlihat. Namun konflik biasanya muncul saat:
- Pembeli ingin balik nama sertifikat
- Rumah ingin dijual kembali
- Pemilik lama meninggal dunia
- Terjadi sengketa keluarga
Di titik ini, pembeli baru menyadari bahwa posisinya sangat lemah secara hukum.
Solusi yang Lebih Aman Dibanding Mengandalkan Kuasa Jual
Untuk menghindari risiko jangka panjang, langkah yang lebih aman adalah:
- Take over KPR resmi melalui bank
- Pelunasan KPR lalu AJB di PPAT
- Balik nama sertifikat sesuai prosedur
Walaupun memerlukan biaya dan waktu, cara ini memberikan kepastian hukum dan rasa aman.
Kesimpulan
Kuasa jual notaris bukan jaminan aman dalam transaksi rumah KPR atau jual beli bawah tangan.
Jangan tergoda solusi instan di awal, karena masalah hukum sering muncul di kemudian hari. Dalam properti, legalitas jauh lebih penting daripada kemudahan. Baca juga artikel dibawah ini : Meneruskan KPR nama Pemilik pertama
FAQ – Kuasa Jual Notaris
Apakah kuasa jual notaris menjamin kepemilikan rumah?
Tidak. Kuasa jual hanya memberikan kewenangan, bukan hak kepemilikan atas rumah.
Apakah kuasa jual bisa dibatalkan?
Bisa, terutama jika pemilik meninggal dunia, kuasa kedaluwarsa, atau terjadi sengketa hukum.
Apakah kuasa jual berlaku selamanya?
Tidak. Kuasa jual umumnya memiliki masa berlaku dan harus diperpanjang.