Jual Beli Rumah di Bawah Tangan atau Meneruskan KPR: Risiko Besar yang Sering Diremehkan
Praktik jual beli rumah di bawah tangan atau meneruskan KPR tangan pertama masih sering terjadi di Indonesia. Biasanya dilakukan dengan alasan ingin proses cepat, biaya murah, dan tanpa ribet bank. Namun di balik kemudahan tersebut, terdapat risiko hukum dan finansial yang sangat besar yang sering baru terasa di kemudian hari.
Banyak kasus bermula dari kesepakatan sederhana: pembeli meneruskan cicilan KPR, sementara sertifikat rumah masih atas nama pemilik lama. Sebagai pengaman, dibuatlah kuasa jual di hadapan notaris. Sayangnya, cara ini bukan solusi aman, justru menyimpan potensi masalah jangka panjang.
Apa Itu Jual Beli Rumah di Bawah Tangan?
Jual beli rumah di bawah tangan adalah transaksi properti yang tidak dilakukan melalui Akta Jual Beli (AJB) di PPAT. Biasanya hanya menggunakan:
- Surat perjanjian di bawah tangan
- Perjanjian pengikatan jual beli (PPJB)
- Kuasa jual dari notaris
Pada skema ini, nama di Sertifikat Hak Milik (SHM) tetap milik penjual, sedangkan pembeli hanya melanjutkan pembayaran cicilan KPR ke bank.
Meneruskan KPR: Terlihat Mudah, Tapi Sangat Berisiko
Meneruskan KPR berarti pembeli mengambil alih cicilan rumah yang masih berjalan, tanpa melakukan proses take over resmi ke bank. Biasanya transaksi ini terjadi karena:
- Penjual terdesak kebutuhan dana
- Pembeli tidak lolos KPR baru
- Ingin menghindari biaya take over KPR
Di atas kertas terlihat simpel, namun secara hukum bank hanya mengenal debitur lama. Pembeli tidak memiliki perlindungan apa pun jika terjadi masalah.
Risiko Besar Kuasa Jual Notaris yang Jarang Disadari
Banyak orang merasa aman karena sudah membuat kuasa jual di notaris. Padahal, kuasa jual bukan jaminan kepemilikan. Berikut risiko nyata yang sering terjadi:
1. Pemilik SHM Meninggal Dunia
Jika pemilik nama di sertifikat meninggal dunia, maka rumah tersebut menjadi objek warisan. Semua ahli waris berhak mengetahui dan menyetujui.
Walaupun Anda yang membayar cicilan bertahun-tahun, tanpa persetujuan ahli waris, proses balik nama bisa terhambat bahkan dibatalkan.
2. Potensi Pemilik SHM Berlaku Curang
Tidak sedikit kasus di mana:
- Pembeli rutin membayar cicilan
- Ternyata pemilik SHM diam-diam melunasi ke bank
- Sertifikat diambil dan dijual kembali ke pihak lain
Secara hukum, posisi pembeli sangat lemah karena tidak tercatat sebagai pemilik sah.
3. Kuasa Jual Bersifat Terbatas Waktu
Kuasa jual tidak berlaku seumur hidup. Umumnya memiliki masa berlaku (misalnya 1 tahun). Jika tidak diperpanjang atau di-upgrade, maka kuasa tersebut bisa dianggap tidak berlaku lagi.
4. Masalah Hukum di Kemudian Hari
Risiko yang sering muncul di masa depan:
- Sertifikat dijaminkan ke pihak lain
- Terjadi sengketa keluarga
- Aset disita karena masalah hukum pemilik lama
Inilah alasan mengapa mencari kemudahan di depan sering berujung masalah besar di belakang.
Kenapa Bank Tidak Merekomendasikan Cara Ini?
Bank tidak menyarankan jual beli bawah tangan atau meneruskan KPR karena:
- Melanggar perjanjian kredit
- Debitur resmi tidak berubah
- Risiko kredit macet meningkat
Jika bank mengetahui adanya pengalihan tanpa izin, bank berhak melakukan penagihan, penalti, bahkan percepatan pelunasan.
Solusi Aman Dibanding Jual Beli Bawah Tangan
Agar transaksi properti aman dan legal, pilihan yang lebih direkomendasikan:
- Take over KPR resmi melalui bank
- Pelunasan KPR lalu AJB resmi
- Balik nama sertifikat sesuai prosedur
Memang prosesnya terlihat lebih panjang, namun keamanan hukum dan kepastian aset jauh lebih terjamin.
Kesimpulan
Jual beli rumah di bawah tangan atau meneruskan KPR bukanlah solusi cerdas untuk jangka panjang. Kuasa jual notaris bukan tameng mutlak.
Jangan cari mudah di depan, tapi bermasalah di kemudian hari. Dalam transaksi properti, legalitas adalah segalanya.
FAQ – Pertanyaan yang Sering Ditanyakan
Apakah jual beli rumah di bawah tangan legal?
Tidak sepenuhnya legal. Tanpa AJB PPAT dan balik nama sertifikat, pembeli tidak diakui sebagai pemilik sah secara hukum.
Apakah kuasa jual notaris aman?
Kuasa jual hanya bersifat sementara dan bisa bermasalah jika pemilik meninggal, kuasa kedaluwarsa, atau terjadi sengketa hukum.
Bagaimana jika pemilik SHM meninggal dunia?
Rumah menjadi objek warisan. Semua ahli waris harus mengetahui dan menyetujui, jika tidak, proses balik nama bisa terhambat.
Apa risiko meneruskan KPR tanpa take over?
Pembeli tidak memiliki hak hukum, sementara bank hanya mengakui debitur lama. Risiko kehilangan rumah sangat besar.
Solusi paling aman membeli rumah KPR?
Melakukan take over KPR resmi melalui bank atau melunasi KPR lalu melakukan AJB dan balik nama sertifikat.